カテゴリ：不動産の売却動画 / 投稿日付：2026/06/28 09:36
賃貸中マンションの査定額はどう決まる？
「収益還元法」をわかりやすく解説
「自分が住んでいるマンション」と「人に貸しているマンション」では、実は査定の考え方がまったく異なることをご存じでしょうか。賃貸中の物件は、そこに住む人の視点ではなく「投資対象としての魅力」で評価されます。今回は、賃貸経営をされているオーナー様からよくいただく「賃貸中の物件はどうやって価格が決まるのか」というご質問をもとに、査定方法の一つである「収益還元法」について、具体例を交えながらわかりやすくご説明します。
収益還元法とは？
「その物件がどれだけ稼げるか」で価格が決まる
収益還元法とは、マイホームのように「住み心地」や「立地の好み」で評価するのではなく、その不動産が生み出す家賃収入をもとに価格を算出する方法です。賃貸中の物件は、購入する投資家にとって「毎月いくらの家賃が入ってくる資産か」が最大の関心事になるため、この計算方法が使われます。
査定額の計算の流れ
まずは、その物件が1年間でいくらの家賃収入を生んでいるかを計算します。月々の家賃に12ヶ月をかけるだけのシンプルな計算です。
次に、その物件に見合った「利回り」という数値を設定します。利回りとは、投資した金額に対してどれくらいのリターン（家賃収入）が見込めるかを示す割合のことです。周辺エリアで実際に取引された事例をもとに設定するのが一般的で、物件ごとに数値は変わってきます。
年間家賃収入を利回りで割ることで、その物件のおおよその査定金額が導き出されます。
具体例で見てみましょう
月10万円で貸しているマンションの場合
例えば、月10万円で貸している東京のマンションであれば、年間家賃収入は120万円になります。仮に利回りを10％として計算すると、査定金額は1,200万円です。しかし、現在の東京において利回り10％という数値は現実的とは言えません。仮に5％で計算すると、同じ物件でも査定金額は2,400万円まで変わってきます。
・利回り10％で計算 → 査定額 約1,200万円
・利回り5％で計算 → 査定額 約2,400万円
このように、同じ家賃収入の物件でも「利回り」の設定次第で査定額は大きく変わります。
利回りはどうやって決まるのか
物件の魅力度によって変わる数値
不動産が投資先として魅力的だと判断されるほど、買い手となる投資家は「多少利回りが低くても購入したい」と考えるため、利回りは低く設定され、結果として査定額は高くなります。反対に、投資対象として敬遠されやすい物件は利回りが高く設定され、査定額は低くなる傾向にあります。
・築年数（新しいほど魅力的で利回りは低くなりやすい）
・周辺の市況（人気エリアかどうか）
・マネーサプライの状況（世の中に出回るお金の量や金融政策の動向。お金が借りやすい時期は不動産投資が活発になり、利回りが下がりやすくなります）
実際の査定はもっと細やか
固定資産税や管理費などの支出も考慮が必要
ここまでご紹介した計算はあくまで基本の考え方であり、実際の査定では固定資産税や管理費、修繕積立金といった支出も差し引いて計算する必要があります。より正確な金額を知りたい場合は、こうした細かい要素を踏まえた専門的な査定が欠かせません。
まとめ
賃貸中のマンションは、住み心地ではなく「収益力」で評価される点が、自分で住む物件とは大きく異なります。年間家賃収入と利回りをもとにした計算方法は決してわかりやすいものではなく、築年数やエリアの市況、金融の動向によっても数値は変動します。さらに固定資産税や管理費といった支出も踏まえると、正確な査定額を出すには専門的な知識が必要です。ご自身の賃貸物件が今どれくらいの価値になるのか気になった方は、まずはお気軽に当社スタッフまでご相談ください。
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