カテゴリ：不動産の売却動画 / 投稿日付：2026/05/03 16:21
空き家マンション、売る？貸す？
2年間放置してしまう前に知っておきたいこと
「転勤や相続などで、使っていないマンションがある。売った方がいいのか、賃貸に出した方がいいのか…」。そんなお悩みを抱えていませんか？実際に2年間空き家になってしまったマンションをお持ちの方が不動産のプロに相談した内容をもとに、売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットを整理しました。どちらの選択肢にも一長一短がありますが、実は賃貸には意外と知られていない注意点もあります。判断の材料としてぜひ参考にしてみてください。
売却という選択肢
メリット①：まとまったお金が手に入り、次の一手を打てる
マンションを売却すると、一度に大きな金額（まとまったキャッシュ）を受け取ることができます。そのお金を別の資産運用や老後の備えに充てるなど、ご自身のライフプランに合わせて自由に活用できるのが最大の強みです。また、空き家のまま所有し続けると管理費・修繕積立金・固定資産税といった維持コストが毎月・毎年発生し続けますが、売却すればこうした負担も一切なくなります。
メリット②：所有に伴うリスクをすべて解消できる
賃貸に出す場合は、家賃滞納・設備の修繕対応・入居者トラブルなど、オーナーとしてさまざまなリスクや管理の手間が継続的に発生します。売却であればこうした「持ち続けることへのリスク」をすべて手放すことができ、精神的な負担も大幅に軽くなります。
デメリット：将来の値上がり分を享受できなくなる
売却後に不動産価格が上昇した場合、「あのとき売らなければよかった」と感じるケースもゼロではありません。ただし、将来の価格動向は誰にも確実には予測できないのも事実です。「今の確実な価値を現金化する」か「不確かな将来の値上がりを待つ」か、ご自身の状況に応じた判断が求められます。
賃貸に出すという選択肢
メリット：毎月定期的な収入が得られる
賃貸に出せば毎月家賃収入を得ることができ、資産を手放さずに収益化できます。将来的に自分で住む可能性を残しておける点もメリットの一つです。ただし、このメリットを安定して享受するためには、後述するいくつかの重要な注意点をクリアしておく必要があります。
注意点①：住宅ローンが残っている場合、原則そのまま賃貸に出せない
賃貸を検討する前に、まず確認しなければならないのがこの点です。住宅ローンは「本人が居住すること」を条件として、低金利・長期返済が認められている融資です。そのため、住宅ローンが残ったままの物件は、原則として賃貸に転用することができません。
住宅ローンの契約書には、借りた本人が居住しなくなった場合を「期限の利益の喪失事由」として定めているケースが一般的です。金融機関が契約違反を確認した場合、「分割で返済してよい」という権利（期限の利益）が失われ、残りのローン全額を即座に一括で返済するよう求められることがあります。数千万円規模の一括請求に応じられなければ、物件が差し押さえ・競売になる事態も想定されます。
ただし、転勤や親の介護などやむを得ない事情がある場合は、事前に金融機関へ相談することで、住宅ローンを継続したまま賃貸を認めてもらえるケースもあります。賃貸を検討している場合は、必ず事前に金融機関へ相談することが不可欠です。
注意点②：家賃滞納リスク
入居者が家賃を払ってくれなくなる「家賃滞納」は、賃貸経営における代表的なリスクです。家賃収入が途絶えてもローン返済（または賃貸用ローンへ借り換えた後の返済）は続くため、毎月の収支が一気に悪化するケースがあります。保証会社の利用ある程度は対策できますが、手数料などのコストも継続的に発生します。また、住宅ローンから賃貸用ローンへ借り換える場合、一般的に金利は住宅ローンより高くなる点も念頭に置いておきましょう。
注意点③：室内事故・孤独死による資産価値の大幅な下落
入居者が室内で亡くなってしまった場合（孤独死・自殺など）、その物件は「心理的瑕疵物件（しんりてきかしぶっけん）」として扱われます。これは「過去に気になる出来事があった物件」として告知義務が生じるものであり、将来売却しようとした際に価格が大幅に下がるリスクがあります。所有し続けた資産が、入居者の事情によって大きく損なわれてしまうという点は、多くのオーナーが見落としがちな盲点です。
売却・賃貸のメリット・デメリット早見表
まとまった現金が手に入り、維持コストもなくなる。所有に伴うリスクをすべて解消でき、得た資金を次の資産運用に活用できる。
将来、不動産価格が上昇した場合に値上がり分を受け取れなくなる可能性がある（ただし将来の相場は不確実）。
毎月定期的な家賃収入が得られ、資産を保有しながら収益化できる。将来的に自分で住む選択肢も残せる。
住宅ローンが残っている場合は原則そのまま賃貸に出せず、無断で行うとローン残債の一括返済を求められるリスクがある。家賃滞納リスクや室内事故・孤独死による資産価値下落リスクもあり、管理の手間・コストも継続的にかかる。
まとめ
空き家のマンションを「売る」か「貸す」かは、ご自身のライフプランや資金状況によって正解が異なります。賃貸は毎月の収入が魅力である一方、住宅ローンが残っている場合は原則として無断での賃貸転用ができず、発覚した際の一括返済リスクや、家賃滞納・室内事故といった予測しにくいリスクも伴います。売却はそうしたリスクや維持コストをすべて解消できるシンプルな選択肢であり、得た資金を次のステップに活かせる点も見逃せません。いずれにせよ、空き家のまま放置することだけは維持コストだけがかかり続けるため、早めの判断が得策です。まずはお気軽にご相談いただき、現在の市場価格や最適な選択肢を一緒に整理していきましょう。
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